下半年房屋供应高档房占9%

　　根据日前房管部门统计，截止4月，天津市新上市商品房252.7万平方米，仅占预计供应量的1000万平方米的25%，所以下半年将有更多商品房面市。同时，据不完全统计，下半年将有130万平方米左右高档房(均价5000元／平方米以上)集中上市，约占下半年“预计新增商品房”(1000万平方米-252.7万平方米牘总量的17%左右，占全年“预计商品房和存量房总供应量”(1700万平方米-已销售469.6万平方米)的9%以上。

　　虽然高档房并不是市场主流产品，但是由于今年天津上市的高档房不论设计标准还是集中上市量都比往年有所提高，引起了业界的关注。据天津市房地产研究会刘玉录博士等专家及一些开发企业和房地产顾问公司人士分析，这些高档房的集中上市对天津的商品房市场将是一个检验，比如它的销售结果能够直接反映出本市居民对商品房高端价格的接受程度、以及对高档房的认可程度，并间接反映出本市房地产市场梯次消费的形成程度等。

　　据一些高档房项目负责人介绍，今年新上市的商品房主要集中在西南部大型居住区和市中心区的中小型高档公寓上。比如以芳水园·澜渡、水晶城、汐岸国际、半岛蓝湾、蓝色版块、香水之约、埃维昂依云小镇、海逸长洲等为代表的梅江板块项目；以时代奥城、仁爱濠景庄园、天娇源、水榭花园、阳光100为代表的水上奥运板块项目；以白楼仕嘉、凯立天香水畔、罗马花园、中豪世纪花园二期、新世界花园、海贸物业、泰达城、海河大道、凤凰城、峰汇广场、建设集团(案名未定)、江胜置业(案名未定)等为代表的市区高档项目；以领世郡、合生创展宝坻项目、东丽湖项目为代表的边缘项目等。

　　专家顾问预测市场可以承受

　　由于一些城市高档房的盲目投资，造成了购买力不足引起的房屋空置等土地资源浪费，以及金融风险，国家因此采取了进一步限制高价房投资建设的政策。本市有关专家、开发企业人士也根据天津目前高档房建设现状及其市场承受能力进行了分析。刘玉录博士等专家认为，去年天津商品房销售中高档房约有100多万平方米，今年预计能够达到13.89%。按照今年房屋(商品房＋存量房)预计销售量1700万平方米左右，那么13.89%应该达到200—250万平方米。所以今年市场需求还应该是比较乐观的。

　　同时，下半年130万平方米的高价房上市，其数量并没有超过计划可销量1700万平方米的10%。因此，高档房还属于少数产品，不足以对主流产品市场的价格造成大的影响。相反，一些开发企业在具备了开发高档住宅经验的同时，可以将更多的建筑理念融入主流产品之中，对于提高住宅产品的整体水平将起到积极的推动作用。

　　天津社科院卢卫教授及一些开发企业负责人认为，天津的人均GDP已经达到3000美金，所以高价房的消费群有条件扩大。同时，目前国家对高档房宏观调控政策，对于目前在建的高档房和有实力的企业又是一个机会，因为宏观控制将使高档房供应量减少，使其更加稀缺。

　　记者从一些高档房销售部门了解到，高档房的士气也深受天津火爆市场的鼓舞，今年上半年已经上市或开始进行购房认购卡销售的高档房多数已经完成了销售计划，如水晶城二期，仅五一期间就销售完成了第一部分销售计划；时代奥城开盘即完成销售计划；汐岸国际、凤凰城等销售已过1／3；而一些市区二期房，因为新房不多，销售压力也不大，所以多数企业对后期销售较为乐观。

　　高档房升值空间比较

　　下半年新面市的高档房，主要特点是综合性大盘及超大盘增多，根据项目地段，增加了更多的公建组合和复合生活休闲设施，如住宅与公建55牶45的100万建筑平方米的时代奥城，突出了市区中心型工作、娱乐、居住的功能；西北部三岔口区域的泰达城，则设计成有历史文化旅游娱乐色彩的大型综合建筑群；边缘区域的领世郡、合生创展宝坻项目、东丽湖项目等拟建成独体别墅与高档娱乐消费、就职、休闲等为一体的超大型社区。

　　上劲咨询公司刘忆铭等专业顾问公司负责人分析说，高档房的价格不菲，但是高档房一般都具有地段位置和产品功能的稀缺特性，所以一般具有长期升值价值。对于购房者来说，可以通过两方面比较高档房的升值空间：首先看地段的高档性，其中包括具有田园风味的别墅、具有中心区高档消费和就业条件的综合社区，以投资、居住两用型为主的高档商住公寓等，要分析这些居住区是不是城市环境最好、人群素质最高、社区配套很全、未来城市规划重点的区域，如天津的西南高档生活区、市中心海河周边区域和CBD、金融服务区等。其次是细致了解这些高档居住区中具体楼盘建筑质量和物业管理情况，其中包括建筑设计和施工质量、物业管理及产品的附加值等，如环境设计是否优美实用、房型设计是否符合多功能可组合的特点、物业管理是否细致到对一草一木的悉心维护、居民是否享有足够的娱乐休闲设施和空间等，这些因素对于房屋的保值和出租投资至关重要，也是房屋升值的必要条件。